Spekulationsfrist – in diesen Fällen wird die Spekulationssteuer fällig! 

Immobilien werden immer aus völlig verschiedenen Beweggründen gekauft. Die einen kaufen sich eine Immobilie, weil sie sich nach vielen Jahren des Sparens endlich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Die anderen finden das Kaufen und Verkaufen von Immobilien vor allem unter dem Aspekt des Investierens spannend. Eine gut gelegene Immobilie für einen fairen Preis ‚ergattern‘ und dann im richtigen Moment mit einem ordentlichen Gewinn verkaufen? Das klingt für viele wie Musik in den Ohren!

Was viele ‚Neu-Investoren‘ in diesem Zusammenhang allerdings nicht wissen ist, dass bei solchen Immobiliengeschäften unter Umständen eine sogenannte ‚Spekulationssteuer‚ anfällt. Verkauft der ‚Spekulant‘, in diesem Fall Sie als Besitzer, die Immobilie nämlich vor Ablauf der sogenannten Spekulationsfrist, so fallen in einigen Sachverhalten Steuern auf den erwirtschafteten Gewinn an. Der Fiskus möchte in solchen Fällen nämlich auch mitverdienen!

Wann muss die Spekulationssteuer beim Immobiliengeschäften abgeführt werden?

Entscheidend für die abzuführende Spekulationssteuer sind vor allem zwei Punkte. Nämlich zum einen, ob die von Ihnen gekaufte Immobilie in von Ihnen selbst oder fremdgenutzt wurde. Und zum anderen, ob Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von in der Regel zehn Jahren weiterverkauft haben. Haben Sie Ihre Immobilie nach dem Kauf nämlich entsprechend an Dritte vermietet und entschließen Sie sich dazu, Ihre Immobilie vor Ablauf der Frist von zehn Jahren zu veräußern, fällt die Spekulationssteuer entsprechend an – sofern bei dem Verkauf ein Gewinn für Sie entsteht!

Im Umkehrschluss heißt das auch, dass man die Spekulationssteuer als Selbstnutzer effektiv vermeiden kann. Und: Auch für den oben genannten Fall, indem Sie eine Immobilie gekauft haben und diese eigentlich nicht selbst nutzen möchten, sieht der Gesetzgeber Ausnahmen vor, mit deren Hilfe sie effektiv um das Abführen der Spekulationssteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie herumkommen. Allerdings gilt es hierbei auf die Details zu achten!

Für Selbstnutzer fällt unter folgenden Umständen keine Spekulationssteuer an 

Sofern Sie Ihre Immobilie von Anfang bis Ende selbst nutzen, ist der Sachverhalt mehr als klar. Für ausschließlich selbstgenutzte Immobilien fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an! Doch es gibt weitere Konstellationen, in denen Sie effektiv um die Spekulationssteuer herumkommen. So beispielsweise in dem Fall, in dem Sie die Immobilie vor dem Verkauf mindestens für zwei Jahre selbst genutzt haben. Wird die Immobilie dann im ‚Abbruchjahr‘ – also dem Jahr des Verkaufs – mit Ihnen als ‚Selbstnutzer‘ veräußert, fallen für Sie keine Spekulationssteuern an. So ist es also auch denkbar, dass Sie Ihre Immobilie beispielsweise zunächst für vier Jahre vermieten. Nutzen Sie  die Immobilie dann ab dem fünften Jahr selbst für mindestens zwei Jahre, können Sie diese nach dem siebten Jahr auch ohne Spekulationssteuer veräußern. Völlig problemlos vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist!

Ein weiterer Sonderfall ist die anteilige Spekulationssteuer 

Ein weiterer Sonderfall, in dem Sie bei einem Verkauf nicht die vollständige Steuerlast tragen müssen, ist die Konstellation, in der die Spekulationssteuer nur anteilig fällig wird. Anteilig deshalb, weil Sie Ihre Immobilie über die Zeit vom Kauf bis zum Verkauf nur anteilig genutzt haben. So ist ein denkbarer Sachverhalt bspw. der, bei dem Sie 70% der Fläche selbst genutzt und 30% der Fläche an dritte vermietet haben. Sollten Sie die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist mit einem Gewinn verkaufen, wird im konkreten Beispiel auch ’nur‘ 70% des erwirtschafteten Gewinns versteuert. Sie sparen also effektiv 30% der anfallenden Spekulationssteuer.

Konsultieren Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie zur Sicherheit einen Steuerberater 

Sie spielen mit dem Gedanken Ihre Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie in jedem Fall vorab einen Experten kontaktieren. Dieser hilft Ihnen immer dabei das Beste für Ihre Situation herauszuholen und den Verkauf auch aus steuerrechtlicher Sicht ‚wasserdicht‘ zu machen. Außerdem gibt es viele Punkte, die dafür sorgen können, dass sich die anfallende Spekulationssteuer, bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, weiter mindert. So zum Beispiel Kosten für entsprechende Renovierungsarbeiten an Ihrer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf angefallen sind. Berechnen Sie mit einem Experten vorab die Höhe der anfallenden Spekulationssteuer. So können Sie unvorhergesehene Überraschungen mit Ihrer Steuererklärung effektiv vermeiden und den Gewinn Ihres Verkaufs guten Gewissens genießen!