Wann werden Immobilien zwangsversteigert?

Es gehört nicht zu den erfreulichen Geschichten, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird. Natürlich werden manche Käufer genau hinsehen, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, denn schließlich bietet eine Zwangsversteigerung nich selten die Chance eine Immobilie günstig kaufen zu können. Zeitgleich bietet eine Zwangsversteigerung den aktuellen Immobilienbesitzern natürlich keinen Grund zur Freude.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Mit diesem Beitrag möchten wir nicht nur, darauf hinweisen was eine Zwangsversteigerung ist und wann sie notwendig wird, sondern wir möchten auch dahingehend Transparenz schaffen, dass eine Zwangsversteigerung nicht zwingend notwendig ist, wenn man sich rechtzeitig damit befasst, dieses eher traurige Ereignis eventuell abzuwenden. Natürlich kann dies nicht immer gelingen, doch man sollte die Alternativen zur Zwangsversteigung zumindest kennen, schliesslich steht der Besitz der eigenen vier Wände auf dem Spiel.

Eine Zwangsversteigerung folgt natürlich einer ganz klaren gesetzlichen Abfolge. Dabei wird nichts dem Zufall überlassen, alle Phasen einer Zwangsversteigerung sind klar geregelt. Eine Zwangsversteigerung ist dabei nichts anderes als eine von Amtswegen angeordnete Vollstreckung. In diesem Fall werden also Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet, um die Ansprüche Dritter durchzusetzen. Dies geschieht, weil der Schuldner offene Forderungen Dritter nicht mehr bedienen kann. In häufigen Fällen, handelt es sich dabei um Forderungen der Bank, die einst den Kauf der Immobilie finanziert hatte, und deren Raten nicht mehr zurückgezahlt werden können.

Nicht immer jedoch, setzt eine anstehende Zwangsversteigerung voraus, dass der Besitzer der Immobilie überschuldet ist. Eine Zwangsversteigerung kann auch vollzogen werden, wenn sich zum Beispiel die Erben einer Immobilie nicht einig werden.

Wann wird eine Immobilie zwangsversteigert?

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie resultiert meist aus einer Privatinsolvenz und dem einhergehenden Antrag eines Verbraucherinsolvenzverfahrens. Das Verbraucherinsolvenzverfahren wird beantragt, wenn eine außergerichtliche Einigung mit den Gläubigern des Schuldners vorher nicht möglich war. Es geht also salopp darum, einen Treuhänder einzusetzen, der damit beauftragt wird, die Schulden zu bereinigen. Wenn es um Immobilien geht und eine Zwangsversteigerung bevorsteht, liegt dies in den meisten Fällen also daran, dass die für die Finanzierung der Immobilie zuständige Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragt.

Wie lässt sich eine Zwangsversteigerung einer Immobilie abwenden?

Wie Eingang erwähnt, geht es uns darum, Möglichkeiten aufzuzeigen, wie man eine Zwangsversteigerung eventuell abwenden kann. Das Eintreten einer finanziellen Schieflage eines Immobilienbesitzers muss natürlich nicht immer bedeuten, dass es sich um eine kontinuierliche und damit absehbare Entwicklung auf dem Weg zur Überschuldung handelt. Natürlich kann zum Beispiel auch aus schwerwiegender Erkrankung oder aus dem Verlust des Arbeitsplatzes sehr plötzlich und unerwartet eine finanzielle Notlage resultieren, doch in vielen Fällen ist die Überschuldung ein eher schleichender Prozess, der absehbar ist. Hierbei sollte man der Situation klar in die Augen sehen und nicht, wie es häufig der Fall ist, die finanzielle Lage verdrängen. Nur, wer sich frühzeitig informiert, rechtzeitig um externe Hilfe bemüht und Gespräche sucht, kann sich Hoffnung darauf machen, eine Zwangsversteigerung eventuell abzuwenden. Eines der wohl wichtigsten Gespräche zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung dürfte das Gespräch mit den Gläubigern sein. In den meisten Fällen gilt es also das Gespräch mit der Bank zu suchen und dies so früh wie möglich. Was viele, die sich in der Schuldenfalle befinden, häufig nicht wissen, ist, dass ein Gläubiger durchaus einen Antrag auf Aussetzung des Verfahrens stellen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Schuldner glaubhaft vermitteln konnte, dass die Möglichkeit besteht, den Verpflichtungen als Schuldner nachzukommen. Auch die Option der Umschuldung ist, was viele Berater in solchen Fällen prüfen werden, eine Möglichkeit, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden.

Auch ein Käufer muss auf Risiken achten

Zwangsversteigerungen bieten natürlich die Möglichkeit, Immobilien zu Preisen, die unterhalb des üblichen Marktpreises liegen, zu ergattern. Eine Zwangsversteigerung muss aber keinesfalls bedeuten, dass nicht auch Preise, die höher als der übliche Marktpreis einer Immobilie liegen, gezahlt werden. Vor allem, wenn viele Bieter mitbieten, treibt dies natürlich den Preis in die Höhe. Manchmal sind die Infos zur Immobilie ferner nicht komplett und ausreichend, um die Immobilie gänzlich bewerten zu können. Wer also auf eine Immobilie innerhalb einer Zwangsversteigerung bietet, setzt sich in der Regel auch dem erhöhten Risiko eines Fehlkaufs aus. Fehlende Unterlagen zur Immobilie oder Probleme, bei der Übergabe der zwangsversteigerten Immobilie gehören ebenfalls zu den häufiger auftretenden Schwierigkeiten bei Zwangsversteigerungen.

Was passiert, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wurde?

Wenn die Zwangsversteigerung nicht abzuwenden war und die Immobilie zwangsversteigert wurde, gibt es ebenfalls eine klar geregelte Abfolge. Ein trauriges Ereignis für verschuldete Immobilienbesitzer und das Ende einer Ära, denn die man hat das Haus oder die Wohnung verloren. Es mag herzlos anmuten, aber die Eigentümer werden nun, sofern die Immobilie nicht bereits leersteht, schriftlich darüber in Kenntnis Gesetz, dass die Immobilie geräumt werden muss, sofern sie selbst die Immobilie bewohnen. Der Vollzug einer Zwangsverteigerung ist zeitgleich auch Vollstreckungstitel, was bedeutet, dass nun auch ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden kann. Der neue Besitzer einer Immobilie, die durch Zwangsversteigerung erworben wurde, kann sich, wenn die Immobilie vermietet wurde, auf Ausnahmekündigungsrecht berufen, um seine Interessen durchzusetzen. Dennoch muss auch hier ein Kündigungsgrund genannt werden. Bei Wahrung gesetzlicher Fristen und Angabe des Kündigungsgrunds kann also ein bestehender Mietvertrag seitens des neuen Immobilienbesitzers gekündigt werden.

Wir von der estateMoments konnten bereits zahlreichen Kunden helfen, in Abstimmung mit der finanzierenden/betreibenden Bank eine Zwangsversteigerung zu vermeiden bzw. die betreffende Immobilie zu einem guten Preis freihändig zu verkaufen. Eine drohende Zwangsversteigerung ist für jeden direkt Betroffenen eine starke emotionale Belastung, die nicht selten die erforderliche Kraft für einen geordneten und erfolgreichen freihändigen Verkauf raubt. Daher sollte man in einem solchen Fall auf die Unterstützung von Parntern zurückgreifen, die einschlägige Erfahrungen haben und ihr Handwerk bestens verstehen.

Ein freihändiger Verkauf Ihrer Immobilie kann Ihnen insbesondere folgende Vorteile bieten:

  • In der Regel lässt sich ein höherer Verkaufspreis als in einem Zwangsversteigerungsverfahren erzielen.
  • Den Termin Ihres Auszugs können Sie mit dem Käufer verhandeln und dadurch aktiv mitbestimmen.
  • Ein positiveres Gefühl.
  • Der Verkaufsprozess kann von Ihnen aktiv mitgestaltet werden und Ihnen obliegt letztlich auch die Entscheidung, wer kaufen wird.

Falls Sie oder eine Person aus Ihrem direkten Umfeld persönlich betroffen sind, stehen wir gerne mit Rat und Tat zur Seite. Zögern Sie nicht, uns direkt zu kontaktieren.